New Capital Gains Laws for 2010

I went to a legal seminar 2 months ago in Guadalajara and it was all on capital gains tax. I'll post here some info and will be doing the tour circuit to local real estate offices to go over it with them. We had a good round table question and answer throughout discussing various scenarios. There still are some tricks and tips not listed here but that is why paying for good legal advice is worth it!

New 2010 Impuesto Sobre La Renta (Capital Gains)

Rules:
1) Only exempt once per 5 year period.
2) Must be residential (i.e. no lots)
3) Must be your home.***

Issues that arise to comply with #3 above:
The original law uses the word “casa habitacional” but doesn’t define the term. Notarios will look to use the term “domicilio” which is defined as where you live mainly or have your primary center of activity or where you plan on remaining.

What proves that a home you sell is your “domicilio”?
1) Items showing you live there:
a. Voting Credential
b. Electric or Landline Phone Bills. No gas bills or cable.
c. Account statements for banking or non bank credit cards.
d. Statements must be in your name or in the name of a spouse, parents, kids, grandchildren or grandparents.
e. Remember to keep the lights on if you aren’t living there.
f. Need to provide 6 months of bills EXCEPT if value over $500K US

2) You must be living in Mexico which means no FMT, only FM2, FM3, inmigrado or citizens (be permanently established in Mexico).
a. Caveat: Don’t use a consulate power of attorney if you cannot attend the closing as it requires them to list a foreign address.

3) Have your sellers get their CURP at the Registro Civil (Ajijic or Chapala) as the notario needs it to be able to enter sellers name into database of sellers. Also find the orig deed.

4) Have the notario do an estimate of the costs / taxes when you get the listing as well as find out about the formula which they will use to appraise.

5) If the value of the property is more than 1,500,000 UDIs (4.39 as of 2/09/2010) [$6,585,000 pesos or $506,538USD @ 13.1] then you must show 5 years of records to exempt the amount over the limit.

6) If you have a great Realtor you still might have trouble if you pay too little as there is a tax if you buy for more than 10% below market value. Tax is 20% on the whole discount AND IS PAID BY THE BUYER.

7) If delayed transaction get 2 poderes, revocable and normal. Ask notario

Reglamento ISR http://www.diputados...blio/pdf/82.pdf

Artículo 109. No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los siguientes ingresos:

XV. Los derivados de la enajenación de:

a) La casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de un millón quinientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV de este Título, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público conforme a dicho Capítulo.

La exención prevista en este inciso será aplicable siempre que durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación.

El límite establecido en el primer párrafo de este inciso no será aplicable cuando el enajenante demuestre haber residido en su casa habitación durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de su enajenación, en los términos del Reglamento de esta Ley.

El fedatario público deberá consultar al Servicio de Administración Tributaria a través de la página de Internet de dicho órgano desconcentrado y de conformidad con las reglas de carácter general que al efecto emita este último, si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los cinco años anteriores a la fecha de la enajenación de que se trate, por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y dará aviso al citado órgano desconcentrado de dicha enajenación, indicando el monto de la contraprestación y, en su caso, del impuesto retenido.

Artículo 154 RETENCION Y ENTERO DEL PAGO PROVISIONAL

En operaciones consignadas en escrituras públicas, el pago provisional se hará mediante declaración que se presentará dentro de los quince días siguientes a aquél en que se firme la escritura o minuta. Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas; así mismo deberán proporcionar al contribuyente que efectúe la operación correspondiente, conforme a las reglas de carácter general que emita el Servicio de Administración Tributaria, la información relativa a la determinación de dicho cálculo. Dichos fedatarios, en el mes de febrero de cada año, deberán presentar ante las oficinas autorizadas, la información que al efecto establezca el Código Fiscal de la Federación
respecto de las operaciones realizadas en el ejercicio inmediato anterior.

Tratándose de la enajenación de otros bienes, el pago provisional será por el monto que resulte de aplicar la tasa del 20% sobre el monto total de la operación, y será retenido por el adquirente si éste es residente en el país o residente en el extranjero con establecimiento permanente en México, excepto en los casos en los que el enajenante manifieste por escrito al adquirente que efectuará un pago provisional menor y siempre que se cumpla con los requisitos que señale el Reglamento de esta Ley. En el caso de que el adquirente no sea residente en el país o sea residente en el extranjero sin establecimiento permanente en México, el enajenante enterará el impuesto correspondiente mediante declaración que
presentará ante las oficinas autorizadas dentro de los quince días siguientes a aquél en que se obtenga el ingreso. Tratándose de la enajenación de acciones de las sociedades de inversión a que se refiere el artículo 103 de esta Ley, se estará a lo dispuesto en dicho precepto. En el caso de enajenación de acciones a través de la Bolsa Mexicana de Valores concesionada en los términos de la Ley del Mercado de Valores, se estará a lo dispuesto en el artículo 60 de esta Ley.

See a notario before you list, insist they do calculations. Also just because they withheld tax doesn’t mean you necessarily owe it, also speak with a good accountant as you could get some money back.